Bültenler
Kira Pandemi Uyarlama Yargıtay Kararı İncelemesi
15 Kasım, 2021
B İ L G İ N O T U
Tarih: 29.06.2021
Bilgi için: Av. Sedat BOZANOĞLU
Konu: Pandemi sürecinde kira indirimi talepli uyarlama davalarında ihtiyati tedbir kararı Ankara ve Bursa Bölge Adliye Mahkemeleri tarafından pandemi gerekçesiyle kira indirimi yapılması konusunda bir ‘red bir ‘kabul’ kararı verilmiş idi.
Yasa gereği bu uyuşmazlık Yargıtay 3. Hukuk Dairesi tarafından çözüme kavuşturulmuştur.
Aşağıda da detaylıca aktarılacağı üzere, Yargıtay, şartları oluştuğunda ihtiyati tedbir kararıyla kirada pandemi indirimi yapılmasının mümkün olduğuna hükmetmiştir. Yargıtay, böylece kira sözleşmesinin çökmesinin ve uyarlama davası sonucu verilecek kararın işlevsiz kalmasının önleneceği, mağduriyetlerin de önüne geçileceğine vurgu yapmıştır.
Karara ilişkin incelemeyi içeren bilgilendirmeyi aşağıdaki şekilde bilgilerinize sunarız:
| TALEP | İLK DERECE MAHKEME | BÖLGE ADLİYE MAHKEMESİ | UYUŞMAZLIĞIN ÇÖZÜLDÜĞÜ YARGITAY 3. HUKUK DAİRESİ’NİN ESAS NO : 2021/3452 KARAR NO : 2021/6001 KARARI |
| BURSA: Davacı; davalıya ait taşınmazda kiracı olarak anaokulu işlettiğini, ülke genelinde etkili olan pandemi süreci nedeni ile iş hacminde yüzde 80-85 oranında düşüş olduğunu, TBK'nın 138. maddesine göre borçlunun hakimden sözleşmenin koşullara uyarlanmasını isteme, bu mümkün olmadığı takdirde sözleşmeden dönme hakkına sahip olacağının düzenlendiğini, HMK'nın 389. maddesine göre ihtiyati tedbir taleplerinin olduğunu belirterek, kendisine ait iş yeri faaliyetinin durduğu 15/03/2020 - 01/06/2020 tarihlerini kapsayan ve mücbir sebepte geçen sürenin kira süresi sonuna eklenmesi ve iş hacmindeki düşüş nedeniyle kira parasının yüzde 50 oranında indirilerek uyarlanmasına karar verilmesi talebiyle dava açmıştır. | Bursa 6. Sulh Hukuk Mahkemesinin 05/11/2020 tarih, 2020/1107 esas sayılında mahkeme davacı vekilinin ihtiyati tedbir talebinin HMK'nun 389. vd. maddeleri uyarınca şartları oluşmadığı anlaşıldığından reddine karar vermiştir. | Bursa Bölge Adliye Mahkemesi 4. Hukuk Dairesi'nin kesin olan 14/12/2020 tarih, 2020/1596- 2020/1499 esas[1]karar sayılı kararı ile; "İstinaf başvurusunun kabulüne, Bursa 6. Sulh Hukuk Mahkemesinin 2020/1107 esas sayılı dava dosyasında verilen 05/11/2020 tarihli ara kararın HMK 353/1-b-2 maddesi uyarınca kaldırılmasına, ihtiyati tedbir talebinin kabulüne, davacının 14/06/2018 tasdik tarihli kira sözleşmesi ile kiracısı olduğu kiralananın aylık kirasının 03/06/2020 tarihinden itibaren işleyen henüz ödenmemiş kiraların ve bu karar tarihinden itibaren işleyecek kiraların aylık takdiren KDV hariç 6.000TL olarak ödenmesi hususunda ihtiyati tedbir konulmasına, İhtiyati tedbirin mahkemece HMK'nun 396/1 maddesi uyarınca 6 aylık süreler içerisinde ve toplanan delil durumuna, alınan tedbirler ve tedbirlerin davacı üzerindeki etkilerine göre yeniden değerlendirilmesine, " kesin olarak karar verilmiştir. | GENEL AÇIKLAMALAR: Bilindiği üzere; Hukukumuzda sözleşmeye bağlılık (Ahde Vefa-Pacta Sund Servanda) ve sözleşme serbestliği ilkeleri kabul edilmiştir. Bu ilkelere göre, sözleşme yapıldığı andaki gibi aynen uygulanmalıdır. Ancak 6098 sayılı TBK öncesindeki dönemde de Yargıtay İçtihatları ile gelişen uygulamada bu ilke özel hukukun diğer ilkeleriyle sınırlandırılmıştır. Türk hukukunda da öteden beri TMK' nun 2 ve 4. maddesinden de esinlenilerek, hem sözleşmenin değişen koşullara uyarlanması ( Clausula Rebus Sic Stantibus) ilkesi, hem de İşlem Temelinin Çökmesi Kuramı uygulanmak suretiyle, uyarlanma davalarının görülebilir olduğu benimsenmiştir. Yargıtay tarafından benimsenen ve sözleşmeye bağlılık ilkesinin istinasını oluşturan, uyarlama davası 6098 Sayılı TBK’nun yasalaştırılması sırasında da benimsenerek, 6098 Sayılı Yasanın 138. maddesinde “Aşırı İfa Güçlüğü” madde başlığı altında düzenlemiştir. Maddeye göre, uyarlamanın bütün koşulları gerçekleşmişse borçlu, hâkimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteyebilir. Bunun mümkün olmaması hâlinde borçlu, sözleşmeden dönebilir; sürekli edimli sözleşmelerde ise kural olarak, fesih hakkını kullanır.” denilerek TBK öncesi Yargıtay uygulamasında kabul edilen uyarlama davası yasa maddesi haline getirilmiştir. İhtiyati tedbir öğretide "...kesin hükme kadar devam eden yargılama boyunca, davacı veya davalının (dava konusu ile ilgili olarak) hukuki durumunda meydana gelebilecek zararlara karşı öngörülmüş geçici nitelikte, geniş veya sınırlı olabilen hukuki korumadır." şeklinde tarif edilmiştir. Anılan tariften de anlaşılacağı üzere ihtiyati tedbirin diğer fonksiyonları yanında davanın devamı sırasında ve verilecek hükmün kesinleşmesine kadar olan süreç içerisinde dava konusu şey üzerinde yeni bir takım ihtilafların çıkmasını da önleyici niteliği itibariyle geçici bir hukuki korumadır. |
| ANKARA: Davacı şirketin davalı Etimesgut Belediyesinin kiracısı olduğunu, mülkiyeti belediyeye ait olan taşınmaz üzerinde bulunan düğün salonları ve müştemilatı kısmında oluşan işletmenin 5 yıl süreli kiralandığını, davacı ile belediye arasında imzalanan kira sözleşmesinde kiralanan mecurun kullanım amacı ve niteliğinin düğün salonları ve müştemilatı olarak açıkça belirtildiğini, pandemi nedeniyle en az yüzde 83'e kadar müşteri kaybı yaşandığını, düğün salonunun tamamen kullanım amacını yitirdiğini ileri sürerek kiracı şirketin kira bedelini ödeyememekten kaynaklanacak temerrüt nedeniyle tahliye tehdidine maruz kalmaması ve mağduriyet yaşanmaması için ihtiyati tedbir kararı verilmesini ve nihai karar verilinceye kadar kira bedelinin 02/07/2020 tarihinden başlayarak 25.800TL ödenmesi yönünde karar verilmesi istemiyle dava açılmıştır. | Ankara Batı 4. Sulh Hukuk Mahkemesinin 23/11/2020 tarih, 2020/1055 esas sayılı dosyasında ihtiyati tedbir talebinin reddine karar verilmiştir. | Ankara Bölge Adliye Mahkemesi 15. Hukuk Dairesi'nin tarih, 2020/2164 esas, 2021/50 karar sayılı kararı ile; "Yargıtay uygulamalarında kabul edildiği ve 6100 sayılı HMK'nun 391. maddesi gerekçesinde açıklandığı üzere "dava sonunda elde edilecek faydayı sağlayacak şekilde" başka bir deyişle "davanın ve uyuşmazlığın esasını halleder şekilde " ihtiyati tedbir kararı verilmesi doğru değildir. Ayrıca ihtiyati tedbir ancak uyuşmazlık konusu hakkında verilebilir. Somut olayda, pandemi nedeniyle kira bedelinin düşürülüp düşürülmeyeceği konusunda taraflar arasında uyuşmazlık bulunmaktadır. Uyuşmazlığın niteliği yargılamayı gerektirdiği ve uyuşmazlığın esasını halleder nitelikte ihtiyati tedbir kararı verilemeyeceği anlaşıldığından incelenen mahkeme kararı usul ve yasaya uygun bulunduğundan, dava vekilinin istinaf kanun yolu başvuru isteminin esastan reddine" kesin olarak karar verilmiştir. | UYUŞMAZLIĞIN ÇÖZÜMÜ: somut olaya bakıldığında; Covid-19 salgın (pandemisi) hastalığının doğrudan veya salgının önlenmesi amaçlı kısıtlayıcı ve yasaklayıcı idari tedbirlerden olumsuz etkilenme nedeniyle kira bedelinin uyarlanması davası ile, sözleşmenin imzalanmasından sonra meydana gelen, toplumun büyük kısmını etkileyerek tarafların sosyal, ekonomik dengesini bozan salgın sonrasında taraflardan biri için edimin ifasının katlanılamayacak hâle gelmesi nedeniyle kira sözleşme koşullarının (bedelinin) değişen koşullara uyarlanması talep edilmektedir. Burada uyarlama istemindeki amaç sözleşmenin feshi veya dönme değil, sözleşmenin ayakta tutulmasıdır. Pandemi nedeniyle açılan uyarlama talepli dava sürecinin uzaması halinde etkilerinin dahada ağırlaşması söz konusu olacaktır. Dava açılmasıyla başlangıçta verilecek tedbir kararlarının; pandeminin seyri, alınan tedbir kararlarının esnetilmesi ve sıkılaştırılmasından kaynaklı olarak olumsuz etkilenen kiracıların faaliyet gösterdiği sektördeki etkileri, kiracının indirimli kirayı ödemedeki suistimali ve kiracının yargılamayı uzatmaya matuf hareketleri gibi hallerde mahkemece talep üzerine her zaman değişikliğe gidilebileceği ve dava sonucunda tarafların alacaklarını faizi ile tahsil imkanı dikkate alınarak her somut dosya bazında değerlendirilmesi gerektiği izahtan varestedir. Tedbir kararı verilmemesi durumunda; doğrudan veya önleme amaçlı idari kararlar nedeniyle pandemiden kaynaklanan ekonomik darlığa bağlı olarak kira bedelinin eksik ödenmesi nedeniyle Türk Borçlar Kanunu'nun 315. maddesi uyarınca sözleşmenin feshi ile temerrüt nedeniyle tahliyesi mümkün hale gelir. Uyarlama talepli olarak açılan davalarda ihtiyati tedbir kararı verilmediğinde, dava sonuna kadar kira sözleşmesinin ayakta tutulması bazı hallerde mümkün olmayabilir. Bu açıklamalar ışığında, salgın (pandemi) hastalık sebebiyle, kira sözleşme koşullarının (kira bedelinin) uyarlanmasına ilişkin açılan davada şartların gerçekleşmesi durumunda ihtiyati tedbir kararı verilmesinin HMK m.389 vd. hükümlerine UYGUNDUR. |
Bilginin sizlere faydalı olmasını dileriz.
BOZANOĞLU HUKUK BÜROSU
Maslak Mah. A.O.S. 55 Sok. No:2
42 Maslak, Ofis 4, D:35-41 Sarıyer/İSTANBUL
Telefon : + 90 (212) 241 72 52
Fax : + 90 (212) 241 72 49
e-mail : sedat.bozanoglu@bozanoglu.av.tr