hakkimizda

Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarının Kuruluş ve Dönüşümlerine İlişkin Esaslar Hakkında

Bilindiği üzere, Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarının amacı, getiri potansiyeli yüksek gayrimenkullere, gayrimenkule dayalı projelere yatırım yapmak, portföyündeki gayrimenkullerden kira geliri ve gayrimenkul alım satım kazancı elde etmektir. Portföyündeki varlıklardan kazanç elde eden gayrimenkul yatırım ortaklığı, yılsonunda bu kazancı, Sermaye Piyasası Kurulu çerçevesinde, ortaklarına temettü olarak dağıtabilmekte ve böylece gayrimenkul gelirini ortaklarına aktarabilmektedir. Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına ilişkin Seri:VI, No:11 sayılı  Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği (“Tebliğ”) bulunmaktadır. Tebliğde en son 31.01.2012 ve 12.05.2012 tarihilerinde Resmi Gazete’de yayımlanarak yürürlüğe giren Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliğinde Değişiklik Yapılmasına Dair Tebliğ (“Yeni Tebliğ”) ile birtakım değişiklikler yapılmıştır.

Yeni Tebliğ ile yapılan temel değişiklikler ile birlikte Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarının kuruluşu ve dönüşümü ile ilgili genel bilgiler aşağıda bilgilerinize sunulmaktadır:

  1. Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları, Türk Ticaret Kanunu çerçevesinde yeni bir anonim şirket olarak ani usulde kurulabildikleri gibi, daha önce kurulmuş olan şirketlerin esas sözleşmelerini Sermaye Piyasası Kurulu’nun düzenlemelerine uygun olarak değiştirerek, gayrimenkul yatırım ortaklığına “dönüşerek” de kurulabilirler.
  1. Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı ani usulde kurulacak ise;
  • Kayıtlı sermayeli olarak anonim ortaklık şeklinde kurulması,
  • Ortaklığın çıkarılmış sermayesinin asgari %25’i oranında paylarını, Tebliğ’de belirlenen süre ve esaslar dahilinde halka arz etmek suretiyle kurulmuş olması ve kurucuların çıkarılmış sermayesinin asgari %25’i oranındaki paylarının Tebliğ’de belirtilen süreler ve esaslar dahilinde halka arz edileceğini Kurula karşı taahhüt etmiş olması,
  • Başlangıç sermayesinin 20.000.000.-TL’den az olmaması,
  • Başlangıç sermayesinin;

50.000.000.-TL’den az olması halinde, başlangıç sermayesini temsil eden paylarının en az %10’unun,

50.000.000.-TL ve daha fazla olması halinde, başlangıç sermayesinin 5.000.000.-TL’lik kısmını temsil eden paylarının

nakit karşılığı çıkarılmış olması gerekir.

  • Ticaret unvanında ‘Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı’’ ibaresini taşıması,
  • Portföy işletmeciliği faaliyetinde bulunmak için Kurula başvurmuş olması,
  • Kuruculardan en az birisinin lider sermayedar olması,
  • Kurucuların Tebliğ’de öngörülen şartları haiz olması,
  • Esas sözleşmesinin Kanun ve Tebliğ hükümlerine uygun olması,

zorunludur.

  1. Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı ‘’dönüşecek’’ ise;
  • Kayıtlı sermaye sistemine geçmek için Kurul’a başvurmuş olması,
  • Ortaklığın, çıkarılmış sermayesinin asgari %25’i oranındaki paylarını, Tebliğ’de belirtilen süre ve esaslar dahilinde halka arz edeceğinin Kurula karşı taahhüt etmiş olması,
  • Mevcut ödenmiş sermayesi ile özsermayesinin her birinin 20.000.000.-TL’den az olmaması,
  • Mevcut ödenmiş sermayesinin;

50.000.000.-TL’den az olması halinde, mevcut ödenmiş sermayesini temsil eden paylarının en az %10’unun,

50.000.000.-TL ve daha fazla olması halinde, mevcut ödenmiş sermayesinin 5.000.000.-TL’lik kısmını temsil eden paylarının,

nakit karşılığı çıkarılmış olması ve son hesap dönemine ait bağımsız denetimden geçmiş mali tablolarında dönen varlıklar grubu altında yer alan nakit ve nakit benzerleri ile finansal yatırımlar kalemlerinin toplamının bu altbentte belirtilen oran ya da tutar kadar olması,

  • Ticaret unvanını ‘’Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı’’ ibaresini içerecek şekilde değiştirmek üzere Kurula başvurmuş olması,
  • Portföy işletmeciliği faaliyetinde bulunmak için Kurula başvurmuş olması,
  • Mevcut ortaklardan en az birisinin lider sermayedar olması,
  • Esas sözleşmesini Kanun ve Tebliğ hükümlerine uygun şekilde değiştirmek üzere başvurmuş olması

zorunludur.

  1. Her iki şekilde de gayrimenkul yatırım ortaklıklarının kuruluşunun ve dönüşümünün Kurul’ca uygun görülmesi gereklidir. Her iki kuruluş şeklinde de gayrimenkul yatırım ortaklıkları kayıtlı sermayeli olarak kurulurlar. Böylece, gayrimenkul yatırım ortaklıkları, esas sözleşmede tespit edilen kayıtlı sermaye miktarına kadar yeni paylar çıkarmak suretiyle yönetim kurulu tarafından Türk Ticaret Kanunu’nun esas sermayenin artırılmasına ilişkin hükümlerine bağlı kalmaksızın sermaye artırabilir. Ayrıca, esas sözleşme ile yetkili kılınması şartıyla, ortaklık yönetim kurulu, imtiyazlı ve itibari değerinin üzerinde pay çıkarabilir, pay sahiplerinin yeni pay alma haklarını sınırlandırabilir ve imtiyazlı pay sahiplerinin haklarını kısıtlayıcı nitelikte karar alabilir.
  1. Tebliğ’in ‘’Yatırım Faaliyetleri’’ başlıklı 25. maddesinde Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarının yapabilecekleri yatırım faaliyetleri sayılmıştır.

Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları;

  • 25/a maddesine göre; bilindiği üzere, Ortaklıklar Kurulun ödünç verme işlemlerine ilişkin düzenlemelerinde belirtilen esaslar çerçevesinde yapılacak bir sözleşme ile herhangi bir anda portföylerindeki menkul kıymetlerin piyasa değerlerinin en fazla %25’i tutarındaki menkul kıymetlerini ödünç verebilirler. 31.01.2012 tarihinde Yeni Tebliğ ile getirilen değişiklikle, ödünç verme işlemi en fazla 90 işgünü süreyle yapılabilir, ortaklık portföyündeki ödünç verme işlemi, ödünç verilen menkul kıymetlerin en az %100’ü karşılığında nakit veya devlet iç borçlanma senetlerinden oluşabilecek teminatın Ortaklık adına saklayıcıda bloke edilmesi şartıyla yapılabilir, ortaklığın teminat tutarının ödünç verilen menkul kıymetlerin piyasa değerinin % 80’inin altına düşmesi halinde Ortaklık teminatın tamamlanmasını istemesi gereklidir.
  • 25/b maddesine göre; Alım satım karı veya kira geliri elde etmek maksadıyla ofis, konut, iş merkezi, alışveriş merkezi, hastane, otel, ticari depolar, ticari parklar ve buna benzer gayrimenkulleri satın alabilir ve satabilirler. Otel, hastane veya buna benzer faaliyete geçirilebilmesi için belirli asgari donanıma ihtiyaç duyan gayrimenkullerin kiraya verilmeden önce tefrişini temin edebilirler.
  • 25/c maddesine göre; Mülkiyetlerini edinerek veya tapu kütüğüne şerh edilmiş gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi akdetmek suretiyle alım satım karı elde etmek veya kat irtifakı tesisi suretiyle proje geliştirmek maksadıyla arsa ve arazileri alabilirler.
  • 25/d maddesi 12.05.2012 tarihinde Resmi Gazete’de yayınlanarak yürürlüğe giren Tebliğ ile değiştirilmiştir. Yeni düzenlemeye göre, Ortaklık adına, üzerlerinde proje geliştirilmesi maksadıyla üst hakkı tesis edilen gayrimenkulleri mülkiyetini edindikten sonra veya tapu kütüğüne şerh edilmiş gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi akdedilen gayrimenkulleri kazanç elde etmek amacıyla satabilirler. d) (Değişik – R.G.: 12.5.2012 – 28290 / 1) Ortaklık adına, üzerlerinde proje geliştirilmesi maksadıyla üst hakkı tesis edilen gayrimenkulleri mülkiyetini edindikten sonra veya tapu kütüğüne şerh edilmiş gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi akdedilen gayrimenkulleri kazanç elde etmek amacıyla satabilirler.
  • 25/e maddesine göre; İlgili mevzuat uyarınca gerekli tüm izinleri alınmış, projesi hazır ve onaylanmış, inşaata başlanması için yasal gerekliliği olan tüm belgelerinin tam ve doğru olarak mevcut olduğu bağımsız gayrimenkul değerleme şirketleri tarafından onaylanmış, hasılat paylaşımlı projeler dahil gayrimenkule dayalı projelere, projenin her aşamasında gayrimenkul geliştirme karı veya kira geliri elde etmek amacıyla mülkiyetlerini edinmek veya üst hakkı tesis ettirmek suretiyle yatırım yapabilirler.
  • 25/f maddesine göre; Gayrimenkuller üzerinde intifa hakkı kurabilir ve bu hakkı kullanabilirler, devre mülk irtifakı kurabilirler, sahip oldukları arsalar üzerinde ticari kar elde etmek maksadıyla üst hakkı yükümlüsü olabilirler.
  • 25/g maddesine göre; Özel düzenlemeler saklı kalmak kaydıyla Yap-İşlet-Devret modeliyle geliştirilecek projeleri, bu maddenin (e) bendinde anılan şartların sağlanması koşuluyla kendisi veya başkaları lehine üst hakkı tesis ettirmek suretiyle gerçekleştirebilirler.
  • 25/h maddesine göre; Kurulca uygun görülecek nitelikte teminata bağlanmış olmak kaydıyla, mülkiyetini edinme amacı olmaksızın veya kat irtifakı tesis edilmeksizin bu maddenin (e) bendindeki şartları taşıyan gayrimenkule dayalı projelere sözleşme hükümleri çerçevesinde yatırım yapabilirler.
  • 25/ı maddesine göre; Bu maddenin (e) bendindeki şartları taşıyan gayrimenkule dayalı projelere, müştereken malik olanların aralarındaki sözleşmede ortaklığın payına düşen kısım üzerindeki tasarrufuna ilişkin bir sınırlama olmaması şartıyla kat irtifakı tesisi yoluyla müştereken yatırım yapabilirler.
  • 25/i maddesine göre; Mülkiyetlerini edinmek kaydıyla yurt dışındaki gayrimenkulleri alıp satabilirler ve yabancı sermaye piyasası araçlarına yatırım yapabilirler.
  • 25/j maddesine göre; Özel sözleşme hükümleri müsait olmak kaydıyla, kira geliri elde etmek amacıyla üçüncü şahıslardan gayrimenkul kiralayabilirler ve bunları tekrar kiraya verebilirler.
  • 25/k maddesine göre; Risklere karşı korunmak amacıyla swap ve forward işlemler yapabilirler, opsiyon yazabilirler, mala dayalı olanlar hariç vadeli işlem sözleşmeleri alabilirler.
  • 25/l maddesine göre; Portföye alınacak her türlü bina ve benzeri yapılara ilişkin olarak yapı kullanma izninin alınmış ve kat mülkiyetinin tesis edilmiş olması zorunludur. Ancak, Kurul mülkiyeti tek başına ya da başka kişilerle birlikte ortaklığa ait olan otel, alışveriş merkezi, iş merkezi, hastane, ticari depo, fabrika, ofis binası gibi yapıların, tamamının veya ayrı bölümlerinin yalnızca kira ve benzeri gelir elde etme amacıyla kullanılması halinde anılan yapının, yapı kullanma izninin alınmasını ve tapu senedinde belirtilen niteliğinin taşınmazın mevcut durumuna uygun olmasını yeterli kabul edebilir.
  • 25/m maddesine göre; Portföylerine ancak üzerinde ipotek bulunmayan veya gayrimenkulün değerini doğrudan ve önemli ölçüde etkileyecek nitelikte herhangi bir takyidat şerhi olmayan bina, arsa, arazi ve buna benzer nitelikteki gayrimenkuller ile gayrimenkul üzerindeki hakları dahil edebilirler. Bu hususta, bu Tebliğin 34 üncü maddesi hükümleri saklıdır.
  • 25/n maddesine göre; Mülkiyeti ortaklığa ait olmayan ve ipotek tesis edilmiş arsalar üzerinde, tesis edilen ipoteğin bedelinin söz konusu arsa için en son hazırlanan değerleme raporunda ulaşılan arsa değerinin %50’sini geçmemesi şartıyla, bu maddenin (e) bendi kapsamında projeler geliştirebilirler. Ancak üzerinde proje geliştirilecek ipotekli arsaların ipotek bedellerinin, ortaklığın kamuya açıkladığı bağımsız denetimden geçmiş son finansal tablolarında yer alan aktif toplamının %10’unu aşmaması gereklidir.
  1. Tebliğin ‘’Yatırıma İlişkin Yasaklar’’ başlıklı 26. Maddesinde Gayrimenkul Yatırım ortaklıklarının yapamayacakları faaliyetler sayılmıştır.
  • 26/a maddesine göre; Hiç bir şekilde paylarını satın aldıkları şirketlerin sermayesine ve yönetimlerine hakim olma amacı güdemez ve hiç bir şirkette sermaye veya oy haklarının %5 inden fazlasına sahip olamazlar.
  • 26/b maddesine göre; Altın ve kıymetli madenlere yatırım yapamazlar.
  • 26/c maddesine göre; Yatırım fonları payları hariç, Borsada veya Borsa dışı teşkilatlanmış piyasalarda işlem görmeyen sermaye piyasası araçlarına yatırım yapamazlar, sermaye piyasası araçlarının alım satımlarının Borsa kanalıyla yapılması zorunludur.
  • 26/d maddesine göre; Mala dayalı vadeli işlem sözleşmelerine veya mala yatırım yapamazlar,
  • 25/e) Menkul kıymetleri açığa satamazlar, ödünç menkul kıymet işlemi yapamazlar, e maddesine göre; Sermaye piyasası araçlarını açığa satamazlar, kredili menkul
  • kıymet işlemi yapamazlar ve sermaye piyasası araçlarını ödünç alamazlar.
  • 25/f maddesine göre; Türev araçları kullanarak korunma amacını aşan işlemler yapamazlar.
  • 25/g) Kanunen ödemekle yükümlü olduğu vergi, hariç ve benzeri diğer giderler hariç olmak üzere varlıkların portföye alımı sırasında varlık değerinin %3 ünü aşan komisyon ücreti ve benzeri giderler yapamazlar, g maddesine göre; Kanunen ödemekle yükümlü oldukları vergi, harç ve benzeri diğer giderler hariç olmak üzere varlıkların portföye alımı ve portföyden satımı sırasında varlık değerinin % 3’ünü aşan komisyon ücreti ve benzeri giderler yapamazlar.
  • 25/h) Herhangi bir şekilde, devredilebilmesi konusunda bir sınırlamaya tabi olan varlıklara yatırım yapamazlar. h maddesine göre; Herhangi bir şekilde, devredilebilmesi konusunda bir sınırlamaya tabi olan varlıklara ve haklara yatırım yapamazlar.
  • 25/ı maddesine göre; Sürekli olarak kısa vadeli gayrimenkul alım satımı yapamazlar.
  1. Tebliğin ‘’Mutlak Hakların Tesisi’’ başlıklı 28. Maddesinde 12.05.2012 tarihinde değişiklik yapılmıştır. Yeni düzenlemeye göre; Ortaklığın edineceği gayrimenkullere ilişkin ayni haklar Medeni Kanun hükümlerine göre tesis edilir. İrtifak haklarından tapuya tescil edilmesi şartıyla yalnızca intifa hakkı, devre mülk irtifakı ve üst hakkı tesis ettirilebilir. Üst hakkı ve devre mülk hakkının devredilebilmesine ilişkin olarak bu hakları doğuran sözleşmelerde herhangi bir sınırlama getirilemez. Ancak özel kanun hükümleri saklıdır.

Seri:VI, No:11 sayılı “Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği”nin (Tebliğ) 25 ve 28. maddelerinde yapılan değişiklik ile, gayrimenkul yatırım ortaklıklarının portföylerine alınacak üst haklarının ayrı bir sayfaya ortaklık lehine daimi ve müstakil bir hak olarak kaydolunması şartı kaldırılmıştır. Böylece, tapuya tescil edilmek ve devrinde kısıtlama olmamak kaydıyla 30 yıldan kısa süreli üst haklarının da GYO’ların portföyüne alınabilmesine olanak sağlanmış ve GYO’ların yatırım yapabilecekleri alanlar genişletilmiştir.

  1. Tebliğ’in Ortaklık Portföyünün İdaresi başıklı maddesinin 5. fıkrasında 31.01.2012 tarihinde yapılan değişiklikle; bilgi ve deneyim olarak gayrimenkul üzerine uzmanlaşmış şirket topluluklarının, sahip oldukları know-how ve tecrübelerini grup içerisinde kullanabilmelerini teminen, Yeni Tebliğ ile Ortaklık’ın danışmanlık hizmeti alamayacağı kısıtlaması ortadan kaldırılarak, ilişkili taraflarından danışmanlık hizmeti alabileceği, ancak bu hizmetin bedelinin Kurulca belirlenecek bir üst sınıra tabi tutulabileceği hususları düzenlenmiştir. Ayrıca danışman şirket ile işletmeci sıfatı aynı kişide birleşemeyeceği düzenlenmiştir.

Bilgilerinize sunarız.

Saygılarımızla

Bozanoğlu Hukuk Bürosu