hakkimizda

Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği hakkında.

30.12.2012 tarih ve 28513 sayılı Resmi Gazete’de yayımlanarak yürürlüğe giren 6362 sayılı Sermaye Piyasası Kanunu (‘’Kanun’’) ile getirilen yenilikler, gayrimenkul yatırım ortaklıklarına ilişkin olarak uygulamada karşılaşılan problemler ile piyasaların şeffaf, etkin, güvenilir ve rekabetçi bir ortamda işleyişinin sağlanması amaçları dikkate alınarak; gayrimenkul yatırım ortaklıklarına (GYOlar) ilişkin usul ve esaslar Sermaye Piyasası Kurulu’nun (‘’Kurul’’) III-48.1 sayılı “Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği” (“Tebliğ”) ile yeniden düzenlenmiştir. Anılan Tebliğ 28/05/2013 tarih ve 28660 sayılı Resmi Gazete’de yayımlanarak yürürlüğe girmiştir. SPK’nın Seri VI, No:11 sayılı Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliğ’i, (‘’Eski Tebliğ’’) Yeni Tebliğ’in yürürlüğe girmesiyle yürürlükten kaldırılmıştır.

Bu Tebliğ’in amacı, GYO’ların kuruluşlarına ve kurucularına, paylarının halka arzına, satışına ve devrine, faaliyet esaslarına, yönetim ilkelerine, portföy sınırlamalarına, portföylerinde bulunan varlıkların ve hakların değerlemesine, varlıkların saklanmasına, imtiyazlı pay ihracına, ortaklarında ve yöneticilerinde aranacak niteliklere, kamuyu aydınlatma ve yatırımcıların bilgilendirilmesi yükümlülüklerine, kâr dağıtımına, gayrimenkul yatırım ortaklığı statüsünden çıkmalarına, tabi olacakları diğer yükümlülüklere ve anonim ortaklıkların gayrimenkul yatırım ortaklığına dönüşümüne ilişkin esasları düzenlemektir.

GYO, bu Tebliğ ile belirlenmiş usul ve esaslar dâhilinde, gayrimenkuller, gayrimenkul projeleri, gayrimenkule dayalı haklar, sermaye piyasası araçları ve Kurulca belirlenecek diğer varlık ve haklardan oluşan portföyü işletmek amacıyla paylarını ihraç etmek üzere kurulan ve Kanun’un 48. maddesinde sınırı çizilen faaliyetler çerçevesinde olmak kaydı ile bu Tebliğ’de izin verilen diğer faaliyetlerde bulunabilen sermaye piyasası kurumudur.

Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin bu Tebliğ ile önemli gördüğümüz değişiklikler, yenilikleri aşağıda bilgilerinize sunarız:

  1. GYO KURULUŞUNDA LİDER SERMAYEDAR ARANMASI KOŞULU KALDIRILMIŞTIR.

GYO’ların gerçek ve/veya tüzel kişi ortaklarının Tebliğin 7. Maddesinde yer alan şartları taşıması şarttır. En çok dikkat çeken, tek başına veya birlikte hareket etmek sureti ile sermayenin asgari %20’sine sahip olan lider sermayedarın varlığı şartının bu Tebliğ ile yürürlükten kalmasıdır. Tebliğ ile kuruculardan birinin lider sermayedar olması zorunluluğu kaldırılmış ve kuruluş ve dönüşüm süreçlerinde bürokratik süreçler kolaylaştırılmıştır.

  1. ORTAKLARDA ARANACAK ŞARTLAR YUMUŞATILMIŞTIR.

Ortaklarda aranacak şartlara bakıldığında şartların yumuşatıldığı görülmektedir. Muaccel prim borcu bulunmaması şartı kaldırılmıştır. Ayrıca, Kanun’a paralel şekilde ortaklarda aranacak şartlara ilişkin olarak ‘’faaliyet izinlerinden biri Kurulca iptal edilmiş kuruluşlarda, bu müeyyideyi gerektiren olayda sorumluluğu bulunan kişilerden olmama’’ şartının ilgili kararın kesinleşme tarihinden ve ‘’kurucu ortakların müflis olmaması, konkordato ilan etmiş olmaması ya da hakkında iflasın ertelenmesi kararı verilmiş olmaması’’ şartlarının bunlara ilişkin kararın kesinleşme tarihinden itibaren 10 yıl geçmesi halinde artık aranmayacağı düzenlenmiştir.

  1. ASGARİ SERMAYE TUTARI ARTTIRILMIŞ VE DÖNÜŞÜM YOLUYLA KURULACAK GYO’LARDA NAKDİ SERMAYEYE İLİŞKİN DÜZENLEME GETİRİLMİŞTİR.

Kuruluş ve dönüşüm başvurularının Kurulca uygun görülebilmesi için ortaklığın,

  • Kayıtlı sermayeli anonim şirket şeklinde kurulması veya
  • Anonim ortaklık niteliğinde olup kayıtlı sermaye sistemine geçmek için Kurula başvurması,
  • Kuruluşta başlangıç sermayesinin, dönüşümde ise mevcut ödenmiş veya çıkarılmış sermayesi ile öz sermayesinin her birinin 30.000.000.-TL’den az olmaması gerekmektedir.
  • Bu sermaye miktarının,
  1. 000.000.-TL’den az olması halinde, sermayeyi temsil eden paylarının en az %10’unun,
  2. 000.000.-TL ve daha fazla olması halinde, sermayenin 6.000.000.-TL’lik kısmını temsil eden paylarının
  • KURULUŞTA nakit karşılığı çıkarılmış olması ve nakit karşılığı çıkarılan pay bedellerinin tamamının ödenmesi,
  • DÖNÜŞÜMDE ise nakit karşılığı çıkarılmış olması veya geçmiş finansallardaki dönen varlıklar altındaki nakit ile finansal yatırımlar kalemler toplamının bu miktarda olması gerekmektedir.
  1. ESKİ TEBLİĞ’DE KURULUŞ ŞARTLARI ARASINDA YER ALAN PORTFÖY İŞLETMECİLİĞİ YETKİ BELGESİ YENİ TEBLİĞ İLE KALDIRILMIŞTIR.
  1. HALKA ARZDAN SONRAKİ PAY DEVİRLERİNDE ARANAN ŞARTLAR AĞIRLAŞTIRILMIŞTIR.
  • Halka arzdan önce ortaklık paylarının devri herhangi bir orana bakılmaksızın Kurul iznine tabidir.
  • Halka açılma sonrası dönemdeki pay devirlerinden, yalnızca yönetim kontrol değişikliği doğuran devirler için Kuruldan izin alınması öngörülmüş, bu düzenleme ile ortakların tespitinde bir etkinlik kaybına yol açmaksızın GYO’ların halka arzdan sonraki pay devirlerinde aranacak olan şartlar ağırlaştırılmıştır. Ortaklık paylarının halka arzdan sonraki dönemde, yönetim kontrolünü sağlayan paylara sahip olan ortakların Tebliğ’in 7 nci maddesinin birinci fıkrasının e bendi (Ortaklık kuruluşu için gerekli kaynağı kendi ticari, sınai ve sair yasal faaliyetleri sonucunda her türlü muvazaadan ari olarak sağlamaları ve taahhüt ettikleri sermaye miktarını karşılayabilecek mali güce sahip olmaları,) dışındaki şartları sağlamaları zorunludur. Ayrıca yönetim kontrolü sağlayan imtiyazlı pay devirleri de Kurul iznine tabidir. İmtiyazsız paylarla yönetim kontrolü sağlayan payların elde edilmesi halinde ise, bu ortakların gerekli şartları sağladıklarını pay ediniminin ardından 10 iş günü içerisinde iletmeleri gerekmektedir.
  • Halka arzdan sonraki bir dönemde yönetim kontrolünü sağlayan paylara sahip olan ortakların, kuruculara ilişkin şartları kaybetmeleri halinde bu kontrolü sağlayan paylarını 3 ay içerisinde elden çıkarmaları zorunludur.
  1. GYO GENEL MÜDÜRLERİNDE ARANACAK ŞARTLAR VE DİĞER PERSONELE İLİŞKİN YENİ DÜZENLEMELER GETİRİLMİŞTİR.

Tebliğ’de GYO genel müdürlerinin genel olarak kurucu ortaklarda aranan şartlara (Tebliğin 7. Maddesi) sahip olmaları öngörülmektedir. Buna göre, genel müdürlerin münhasıran tam zamanlı bu görev için istihdam edilmesi zorunludur. GYO genel müdürlerine, başka şirketlerde icrai olmaması ve GYOdaki görevini zafiyete uğratmaması koşuluyla yönetim kurulu üyesi olabilme imkanı sağlanmıştır. Ayrıca, genel müdürlük görevine vekâlet süresi azami 6 ay olarak belirlenmiş ve atama halinde şartlara ilişkin teşvik edici belgelerin Kurul ve Sermaye Piyasası Lisanslama Sicil ve Eğitim Kuruluşu A.Ş.’ye (‘’SPL’’) gönderilmesi şartı aranmıştır.

Tebliğ, ortaklık bünyesinde istihdam edecek diğer personele ilişkin yeni bir hüküm getirmektedir. Buna göre, GYO’nun faaliyetlerinin etkin bir şekilde yürütülmesini sağlayacak sayıda nitelikli personel istihdam edilecek ve sermaye piyasası mevzuatında belirtilen görevleri yerine getirecek ihtisas personelinin seçiminde Kurul düzenlemelerine uyulacaktır. Kurul düzenlemeleri uyarınca oluşturulması gereken komitelerde görevli personelin atanmalarının ve görevden ayrılmalarının, atamayı ve görevden ayrılmayı takip eden 10 gün içinde Kurul ve SPL’ye bildirilmesi gerekmektedir.

  1. GYO’LARIN ÖZELLİK ARZ EDEN İŞLEMLERİNİN KAPSAMI GENİŞLETİLMİŞTİR.

Özellik halka arz eden kararlar, tüm ilişkili tarafları ve işlemleri kapsayacak şekilde genişletilmiş, ilişkili taraflardan danışmanlık, işletmecilik veya inşaat hizmeti alınması durumunda belirli bilgilerin kamuya açıklanması yükümlülüğü getirilmiş, bu suretle yatırımcıların daha etkin bir şekilde aydınlatılması ve ilişkili taraf işlemlerinde şeffaflığın arttırılması hedeflenmiştir.

Buna göre, Tebliğ’de sayılan taraflar arasında, yine Tebliğ’de sayılan nitelikteki kararlara ilişkin işlemler özellik arz eden işlem olarak kabul edilmiş ve ilgili yönetim kurulu kararının kamuya açıklanması, bu kararlar oybirliği ile alınmadıysa yapılacak ilk genel kurul toplantısının gündemine alınarak ortaklara bilgi verilmesi zorunlu kılınmıştır. Tebliğ, yürürlükten kalkan tebliğden farklı olarak, özellik arz eden kararların belirlenmesindeki kriterlerden ‘’Taraflar’’ın kapsamını genişletilmiştir. Özellik arz eden kararlar Tebliğin 21. maddesinde sayılmıştır.

Yeni Tebliğ’de özellik arz eden kararların belirlenmesindeki kriterlerden ‘‘Taraflar’’ın kapsamını genişletmiş ve aşağıda yer alan taraflar da özellik arz eden işlemlerde taraflar arasında dikkate alınmıştır:

  1. a) Ortaklıkta sermayenin %20[1] veya üzerinde paya veya bu oranda oy hakkına sahip ortaklar,
  2. b) Ortaklıkta yönetim kuruluna aday gösterme imtiyazını içeren pay sahibi ortaklar,
  3. c) (a) ve (b) bentlerinde sayılanların %20’den fazla paya veya bu oranda oy hakkına sahip oldukları diğer şirketler,

ç) Ortaklığın iştirakleri,

  1. d) Ortaklığa işletmecilik hizmeti veren şirketler,
  2. e) Ortaklığa portföy yönetim hizmeti veren şirketler,
  3. f) Ortaklığa danışmanlık hizmeti veren şirket,
  4. g) Ortaklığa inşaat hizmeti verecek müteahhit,

ğ) Ortaklığın ortak olduğu bir adi ortaklığın diğer ortakları,

  1. h) Ortaklığın ilişkili tarafları.
  1. ÖNEMLİ MİKTARDAKİ VARLIK SATIŞLARI ÖNEMLİ NİTELİKTEKİ İŞLEMLERDEN SAYILMAMAKTADIR. GYO’LARIN YAPAMAYACAKLARI İŞLER İÇERİSİNE; EK HÜKÜM İLE BELGEYE DAYANDIRILMAYAN VE PİYASA RAYİCİNDEN BARİZ FARKLILIK GÖSTEREN BİR HARCAMA VEYA KOMİSYON ÖDEMESİNDE BULUNAMAZLAR İBARESİ EKLENMİŞTİR.

GYO’ların aktif toplamlarının %75’ini aşmayan tutardaki varlıklarının toptan satışının Türk Ticaret Kanunu’nundaöngörülen genel kurulun devredilemez yetkileri arasında yer almayacağı ve bu işlemlerin ayrıca Kanun’da sayılan önemli nitelikteki işlemlerden sayılmayacağı, Kanun’a paralel bir şekilde düzenlenmiştir.

  1. GYO’LARIN YATIRIM FAALİYETLERİ VE YAPAMAYACAKLARI İŞLERE YENİ SINIRLAMALAR GETİRİLMİŞTİR.

Tebliğ’in 22. ve 23. maddelerinde GYO’ların faaliyetlerinin neler olacağı, yatırımlarda uyulması gereken kurallar, faaliyetlere ilişkin sınırlamaları ve yasakları düzenlenmektedir.

GYO’ların ödünç verebilecekleri sermaye piyasası araçlarına ilişkin maksimum oran sermaye piyasası araçlarının piyasa değerinin %25’inden %50’sine çıkarılmıştır. Kanunen ödemekle yükümlü oldukları vergi, harç ve benzeri diğer giderler hariç olmak üzere varlıkların portföye alımı ve portföyden satımı sırasında varlık değerinin %3’ünü aşan komisyon ücreti ve benzeri giderler yapamazlar.

GYO’ların yapamayacakları işler arasında, belgeye dayandırılmayan ve piyasa rayicinden bariz farklılık gösteren harcama ve komisyon ödemeleri de sayılmıştır.

  1. PORTFÖY SINIRLAMALARININ KAPSAMINDA DEĞİŞİKLİK YAPILMIŞTIR.

Tebliğ’e göre, GYO’lar, gayrimenkullere, gayrimenkul projelerine ve gayrimenkule dayalı haklara aktif toplamının en az %51’i[2] oranında yatırım yapmak zorundadırlar.

Mevcut Tebliğ’deki yabancı gayrimenkuller ve yabancı sermaye piyasası araçları ile faaliyet konusu yalnızca gayrimenkul olan şirketlere aktif toplamının en fazla % 49’u oranında yatırım yapabileceğine dair düzenlemeye Tebliğ’de yer verilmemiştir.

  1. ADİ ORTAKLIĞA MÜTEAHHİT ZORUNLULUĞU GETİRİLMİŞTİR.

Tebliğ’de ortaklığın yürüttüğü projelerin inşaatlarının, tarafların inşaat işlerinden doğan karşılıklı hak ve yükümlülüklerini içeren bir sözleşme dahilinde müteahhitlerce yapılması zorunlu olduğu hükme bağlanmıştır.

Başka ortaklarla belirli bir proje gerçekleştirmek için bir veya birkaç ortakla adi ortaklık kurulması halinde, bu proje ile ilgili inşaat hizmetlerinin müteahhitler tarafından yerine getirilmesi zorunlu kılınmıştır.

  1. DEĞERLEME ZORUNLULUĞUNA İLİŞKİN SPK YETKİSİ ARTTIRILMIŞTIR.

Tebliğ’de değerlemeye ilişkin yer alan hükümler yürürlükten kalkan tebliğ ile paralellik arz etmekle beraber, Tebliğ’de portföye Kurul tarafından değerleme yaptırılması uygun görülecek diğer varlıkların dâhil edilmesi veya çıkarılması hali de değerleme zorunluluğu kapsamına alınmıştır.

  1. SİGORTA MECBURİYETİ DEVAM ETMEKTEDİR

Ortaklıklar portföyünde yer alan arsa, arazi, haklar ve henüz inşaatına başlanmamış projeler ve sermaye piyasası araçları dâhil olmak üzere tüm varlıklarını her tür hasara karşı rayiç değerleri dikkate alınarak sigortalatmak zorundadır.

  1. GYO’LARIN GAYRİMENKUL SERTİFİKASI VE GAYRİMENKULLERİN SATIŞ, SATIŞ VAADİ SÖZLEŞMELERİNDEN KAYNAKLI SATIŞLARI İLE KİRA GELİRLERİNİN TEMİNATI ALTINDA VARLIK TEMİNATLI MENKUL KIYMET İHRAÇ EDEBİLMESİNE İMKAN TANINARAK FİNANSMAN İMKANLARI GENİŞLETİLMİŞTİR.

Yeni Tebliğ’e göre GYO’lar, kurul düzenlemeleri çerçevesinde gayrimenkul sertifikası ve portföydeki gayrimenkullerin satış veya satış vaadi sözleşmeleri ile satışından kaynaklanan senetli alacakları ile kira gelirlerinin teminatı altında varlık teminatlı menkul kıymet ihraç edebilirler.

  1. TEBLİĞ’DEKİ YÜKÜMLÜLÜKLER KARŞISINDA YÖNETİM KURULUNUN VEYA YETKİLENDİRİLMİŞ OLMASI HALİNDE İLGİLİ MURAHHAS ÜYENİN SORUMLULUĞUNA İLİŞKİN DÜZENLEME YAPILMIŞ, BU SURETLE TÜZEL KİŞİLİĞİN VE YÖNETİCİLERİN SORUMLULUKLARI AÇIKLIĞA KAVUŞTURULMUŞTUR. ÖRNEĞİN SERMAYE OLARAK KONULACAK GAYRİMENKULLER İLE GAYRİMENKULLERE DAYALI AYNİ HAKLAR, ORTAKLIĞIN TÜZEL KİŞİLİK KAZANMASI VEYA SERMAYE ARTIRIMININ TESCİLİNDEN İTİBAREN EN GEÇ 10 GÜN İÇERİSİNDE TAPU SİCİLİNDE ORTAKLIK ADINA TESCİL İŞLEMİNİN SÜRESİ İÇERİSİNDE YAPTIRILMASINDAN ORTAKLIK YÖNETİM KURULU VEYA YÖNETİM KURULUNCA YETKİLENDİRİLMİŞ OLMASI HALİNDE İLGİLİ MURAHHAS ÜYE SORUMLU TUTULMUŞTUR.
  1. GYO’LARIN İMTİYAZLI PAY YARATMASI GENİŞLETİLEREK TTK 360’INCI MADDEDEKİ HÜKÜMLERDEN MUAF TUTULMUŞ BUNUNLA BİRLİKTE DİĞER HALKA AÇIK ŞİRKETLERLE PARALELLİK SAĞLAMASI AMACIYLA 5 YIL ÜST ÜSTTE ZARAR EDEN GYO’LARIN İMTİYAZLI PAYLARININ SPK KARARI İLE KALDIRILACAĞI HÜKME BAĞLANMIŞTIR.
  1. GYO’LARIN ORTAKLIK PORTFÖYÜNÜN YÖNETİMİ İÇİN SPK’DAN YATIRIM DANIŞMANLIĞI YETKİ BELGESİ ALMIŞ BİR KURULUŞTAN YATIRIM DANIŞMANLIĞI HİZMETİ VEYA PORTFÖY YÖNETİM ŞİRKETLERİNDEN PORTFÖY YÖNETİMİ HİZMETİ ALABİLMELERİ İÇİN ESAS SÖZLEŞMEDE HÜKÜM BULUNMASI ŞARTTI GETİRİLMİŞTİR. AYRICA PORTFÖY YÖNETİM ŞİRKETİNDEN HİZMET ALINABİLMESİ İÇİN, KURUL ONAYININ ALINMASI ZORUNLU TUTULMUŞTUR.
  1. GYO’LARIN PORTFÖYLERİN DE DEĞERLEME YAPTIRILMASI GEREKEN HER BİR VARLIK İÇİN AYNI GAYRİMENKUL DEĞERLEME ŞİRKETİNDEN ÜST ÜSTE EN FAZLA 5 YIL ALABİLME SÜRESİ YENİ DÜZENLEME İLE ÜÇ YILA İNDİRİLMİŞTİR.
  1. GYO’LARIN HALKA ARZINA İLİŞKİN OLARAK KESİN BİR SÜRE BELİRTİLMEMEKLE BERABER GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI OLARAK KURULAN VEYA ESAS SÖZLEŞME TADİLİ YOLUYLA GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞINA DÖNÜŞEN ORTAKLIKLARIN HALKA ARZ İŞLEMİNİN SERMAYE ARTIRIMINDA GERÇEKLEŞTİRİLMESİ ZORUNLU TUTULMUŞTUR.
  1. KURUL ÜCRETLERİNİN PEŞİN ÖDENMESİ ŞARTI KALDIRILMIŞTIR.
  1. YENİ TEBLİĞ AŞAĞIDA AYNEN YER VERDİĞİMİZ 2 ADET GEÇİŞ HÜKMÜ İÇERMEKTEDİR:

Geçici Madde 1 – (1) Bu Tebliğin yayımından önce kurulmuş ortaklıklar, bu Tebliğin yayımı tarihinden itibaren bir yıl içinde esas sözleşmelerini bu Tebliğ hükümlerine uyumlu hale getirmek zorundadırlar.

(2) Bu Tebliğin yayım tarihinden önce payları halka arz edilmiş olan ortaklıklardan, bu Tebliğde yer verilen yatırım faaliyetlerine, yatırım yasaklarına ve portföy sınırlamalarına uyum sağlayamayanların, bu Tebliğin yayımı tarihinden itibaren bir yıl içinde söz konusu faaliyet, yasak ve sınırlamalara uyum sağlamaları gereklidir.

(3) Bu madde kapsamındaki yükümlülüklerin yerine getirilmesinden ortaklık yönetim kurulu veya yönetim kurulunca yetkilendirilmiş olması halinde ilgili murahhas üye sorumludur.

Geçici Madde 2 – (1) Bu Tebliğin yayım tarihinden önce Kurul tarafından karara bağlanmamış olan başvuruların sonuçlandırılmasında bu Tebliğ hükümleri uygulanır.

Çalışmanın sizler için faydalı olmasını umarız. Herhangi bir sorunuz olduğunda lütfen bizlerle irtibata geçmekten çekinmeyiniz.

Bilgilerinize sunarız,

Saygılarımızla,

BOZANOĞLU HUKUK BÜROSU

[1] Eski Tebliğ’de bu oran % 10 olarak belirlenmiş idi.

[2] Eski Tebliğ’de bu oran % 50 olarak belirlenmiş idi.