bultenler-s

Covid-19 virüsü kapsamında kira sözleşmelerinin uyarlanması davası hakkında

Sayın İlgililer,

Ülkemizde de olumsuz etkilerini ciddi şekilde gösteren Koronavirüsün iş dünyasına ve sözleşmelere yönelik mevcut ve olası hukuki etkileri ile ilgili bilgi notumuzu geçtiğimiz hafta sizlerle paylaşmış idik.

Ticari yaşamda bu süreçten doğrudan etkilenecek olan KİRA SÖZLEŞMELERİ konusunda hukuken neler yapılabileceği oldukça büyük bir öneme sahiptir.

Bu kapsamda İç İşleri Bakanlığının 16 Mart 2020 tarihli genelgesi ile birçok işletmenin faaliyetleri geçici olarak durdurulmuş, 23.03.2020 tarihli ek genelge ile ise bazı işletmelerin ancak kısmi şekilde çalışmasına imkan tanınmıştır (paket servis, gel-al vb.).

Son olarak 26 Mart 2020 tarihinde yürürlüğe giren Torba Yasa ile 01.03.2020 – 30.06.2020 tarihleri arasında işleyecek iş yeri kira bedellerinin ödenememesi hususunun fesih ve tahliye sebebi oluşturmayacağı şeklinde düzenleme yapılmıştır.

Bu noktada eğer ki kamu makamlarının kararı ile iş yeriniz kapatıldı ise, kira bedeli ödeme yükümlülüğünüz bu süre boyunca doğmayacaktır, kira sözleşmenizde bu süre zarfında askıya alınmış olacaktır, ancak iş yeriniz kısmi olarak kapatıldı, bir kısım faaliyetleri yürütüyor, bir kısmını yürütemiyorsanız ya da iş yerinizi kendi ticari kararınız ile kapattı iseniz, aşağıda kısaca bahsettiğimiz uyarlama davası süreci özellikle sizler için büyük önem arz edecektir.

Bu kapsamda sizlere uyarlama davasına ilişkin hukuki süreç ile ilgili kısaca bilgi vermek isteriz:

Türk hukukunda da kabul gören sözleşmeye bağlılık ilkesi (pacta sund servanda/ahde vefa ilkesi) gereği her borçlu sözleşme kurulduktan sonra ortaya çıkan zorunluluk ve engele rağmen sözleşmede öngörülen edimi aynen ifa etmelidir. Ancak sözleşme kurulurken var olan koşullar sonradan değişebilir ve bu değişimin gereği olarak sözleşmedeki denge bir taraf aleyhine tamamen bozulabilir, işlem temeli çökebilir ve borcunu ifa etmesi aynı taraf açısından aşırı derecede güçleşebilir. İşte böyle bir durumda karşımıza Türk Borçlar Kanunu’nun 138. Maddesi çıkmaktadır.

Türk Borçlar Kanunu’nun 138. Maddesine göre;

“Sözleşmenin yapıldığı sırada taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum, borçludan kaynaklanmayan bir sebeple ortaya çıkar ve sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olguları, kendisinden ifanın istenmesini dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değiştirir ve borçlu da borcunu henüz ifa etmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olursa borçlu, hâkimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteme, bu mümkün olmadığı takdirde sözleşmeden dönme hakkına sahiptir. Sürekli edimli sözleşmelerde borçlu, kural olarak dönme hakkının yerine fesih hakkını kullanır.”

Mevcut kira sözleşmelerinin bu olumsuz süreçten tamamen etkilendiği izahtan vareste olup, bunlar ile ilgili olarak bir uyarlama davası açılmasının, sözleşmede yer alan edimler dengesinin olması gereken noktaya tekrar gelmesi için gerekli olduğunu düşünüyor, bu konuda mağduriyet yaşayan kiracıların dava açmasını tavsiye ediyoruz.

Koronavirüs sebebiyle uyarlama davası açılması düşünülüyorsa, baştan dikkat edilmesi gereken iki husus aşağıdaki gibidir:

            1- Gecikmeden bu salgın ve olağanüstü etkileri hakkında kiracının, kiraya veren tarafa bu yönde yazılı bir bildirimde bulunması gerekmektedir.

            2- Ayrıca kira bedeli ödemelerinin mutlaka ihtirazi kayıtla, edimler arasındaki dengenin aşırı bozulmasına ilişkin talep haklarının mutlaka saklı tutulduğu açıklaması ile yapılması gerekmektedir.

Bu konulara ilişkin olarak tüm talepleriniz ile ilgili olarak lütfen bizlerle iletişime geçmekten çekinmeyiniz.